La recesión ha quedado definitivamente atrás en lo que al sector residencial se refiere. Es más, 2017 ha sido el año de la consolidación, con la salida a bolsa de dos grandes promotoras, a las que seguirán otras dos este mismo año. Estas cuatro firmas cuentan en sus planes de negocio con ambiciosas cifras de producción de viviendas, unos números que se sustentan en sus carteras de suelo, la materia prima del sector promotor.
Así, si la venta de viviendas va bien, también funcionará el mercado de inversión en suelo, que en 2017 cerrará muy cerca de los 4.000 millones de euros. "El volumen anual de inversión en suelo urbano está en torno a 3.300 millones de euros -a cierre del tercer trimestre-, según los datos del Ministerio de Fomento", explica Samuel Población, director nacional de Residencial & Suelo de CBRE España, que destaca que esta cifra implica un aumento de más de 500 millones con respecto al mismo periodo de 2016. El directivo apunta además que "hay que tener en cuenta que este monto no incluye las compras de suelo no urbano -es decir, en gestión o de suelo rústico-, lo que indica que la cifra es todavía superior".
"Aproximadamente, se han transaccionado 25.000 operaciones, de las cuales casi un 45% se han realizado en siete provincias -Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia, Alicante, Málaga e Islas Baleares-", explica Pablo Méndez, director nacional de la división de Inversiones de Aguirre Newman. "Únicamente Madrid y Barcelona han supuesto el 22% del total, lo que demuestra que el mercado de suelo va a dos velocidades completamente diferentes. Incluso encontramos provincias, a diferencia de las nombradas anteriormente, donde todavía no se ha retomado la inversión y la repercusión de suelo sigue bajando", destaca el experto.
La concentración de las operaciones, la escasez de suelo en zonas concretas con alta demanda y la cada vez mayor competencia que existe a la hora de cerrar una compra, está provocando una subida importante de los precios que marcará la tendencia este año. Así, Méndez espera "que la actividad de inversión continúe en las mismas ciudades, pero debido a la escasez de suelo finalista, habrá un número considerablemente inferior de operaciones. Sin embargo, el volumen de inversión agregado será similar debido al aumento considerable del precio de suelo". Además, el directivo cree que el boom del mercado llegará este año a otras comunidades como País Vasco, Galicia, Asturias y Aragón, donde "se prevé que se incremente considerablemente la actividad".
De finalistas a solares en gestión
"En general, los datos públicos de 2017 reflejan la tendencia que estamos viendo: un aumento del mercado de suelo finalista, y un incipiente crecimiento en el segmento del suelo en gestión a corto y medio plazo que será mayor este año ante la escasez de solares en las principales capitales. Esta será la principal diferencia en el mercado del suelo respecto al pasado", destaca Población, que también espera "una creciente actividad por parte de promotores de tipo medio-grande".
Aunque pasar del suelo finalista a la compra de producto con necesidad de desarrollo es la evolución lógica del mercado cuando empieza a haber escasez de producto, este salto puede ser problemático para las nuevas firmas cotizadas. Así lo reconocía al cierre del pasado año el consejero delegado de Aedas Homes, David Martínez, que aseguraba que "hasta la fecha no lo hemos mirado, pero en 2018 lo vamos a empezar a mirar y vamos a estudiar la posibilidad de adquirir algún suelo no finalista. Eso sí, sería en las últimas fases de desarrollo, porque si no el mercado no lo va a entender".
El hecho de que las grandes promotoras cotizadas tengan que recurrir a la compra de suelo no finalista para asegurarse el mantenimiento de sus cifras de producción a futuro, puede suponer inicialmente un problema de cara a sus inversores, ya que este tipo de producto genera algo de riesgo al negocio al no controlarse exactamente los plazos de desarrollo del terreno.
En este sentido, el sector lleva mucho tiempo demandando a las distintas Administraciones una mayor agilidad en las gestiones urbanísticas y normas que ofrezcan seguridad jurídica al inversor para que nuestro país siga siendo un foco de atracción del capital internacional y que este tipo de operaciones no penalicen a las promotoras cotizadas.
De momento, entre las firmas no cotizadas, Kronos ha sido el primero en dar el paso al adquirir suelo en gestión a unos cinco años de la mano de un fondo como King Street. Ambos cerraron 2017 con la adquisición de dos grandes carteras de suelo que estaban en manos de la Sareb y que se ubican entre Torrejón de Ardoz y Colmenar el Viejo, sumando unos 360.000 metros cuadrados. Una operación que marca un hito en el nuevo ciclo del suelo y que seguramente será el precedente para otras muchas.
Alianzas y grandes operaciones
Al igual que otros mercados, en esta nueva etapa el sector del suelo también ha sufrido una transformación importante, especialmente en la tipología del inversor. "Los players del mercado de suelo han cambiado considerablemente.
En la actualidad, nos encontramos con la entrada de fondos internacionales que han creado grandes promotoras como Neinor Homes y Aedas -procedentes de Lone Star y Castlelake, respectivamente- que salieron a bolsa durante el pasado ejercicio", asegura Méndez, que destaca que "adicionalmente, 2017 se ha caracterizado por importantes operaciones de carteras de la banca protagonizadas por fondos, o la transformación de la nueva Metrovacesa, que será un player fundamental en los próximos años. Ademas, han aparecido nuevos modelos de inversión, como la joint venture entre Gestilar y Morgan Stanley, cuya primera operación estrella ha sido la compra de tres parcelas en Valdebebas, invirtiendo aproximadamente 50 millones de euros", destaca Méndez.
Esta ha sido, de hecho, una de las grandes compras de suelo de 2017, ejercicio en el que Neinor también ha tenido un papel relevante con grandes operaciones en Málaga, Valencia y Madrid, entre la que destaca la adquisición en La Marazuela (Las Rozas) por unos 50 millones de euros o la compra de una cartera de suelo de Unicaja en Málaga por 68 millones de euros. Asimismo, Realia -que en 2017 ha reactivado su actividad promotora- y Pryconsa cerraron una de las grandes compras del pasado año al resultar adjudicatarias de dos parcelas del Ministerio de Defensa ubicadas en Alcalá de Henares y Vicálvaro por 42,6 millones de euros.
Por otro lado, en el mercado de oficinas destacó la compra por parte de Värde de ocho parcelas en la zona del 22@ de Barcelona. En esta operación se transaccionaron aproximadamente 52.000 metros cuadrados que estaban en manos de Oaktree por unos 50 millones de euros.
Sin duda, los grandes protagonistas del mercado del suelo en 2017 han sido los fondos y también las grandes promotoras, tanto las nuevas como las históricas que han logrado sobrevivir a la crisis y salir reforzadas de ella. Este es el caso de Quabit, que ha destinado 150 millones de euros a la compra de suelo en 2017, año en el que arrancó 302 viviendas en cinco promociones. La inmobiliaria que preside Félix Abánades sacó a comercialización el pasado año 1.353 viviendas en 13 nuevas promociones y a finales de este año empezará a entregar las primeras unidades de su nuevo ciclo en el que ha tenido el respaldo de Aquila Capital.
Neinor, que fue la primera promotora en dar el salto al parqué en los últimos diez años, había destinado al cierre del tercer trimestre de 2017 unos 275 millones de euros en la compra de suelo, lo que supone que a esas alturas ya habían hecho uso de parte del presupuesto de 2018, situándose con una de las carteras de suelo finalista más grandes del país. Durante los nueve primeros meses del año pasado la firma ha lanzado 2.006 viviendas, llegando las primeras entregas a finales del ejercicio con 185 unidades.
Aedas, la otra gran cotizada, ha iniciado las obras de 785 viviendas en 2017, si bien no habrá entregas hasta junio de este año, cuando dará las llaves de 230 casas. Su ritmo de entrega se intensificará progresivamente en los siguientes ejercicios con 1.055 viviendas en 2019 y 1.896 en 2020, hasta alcanzar la velocidad de crucero de algo más de 3.000 viviendas en 2023. Aelca, respaldada por Värde, inició la construcción durante el primer semestre de 2017 de 1.700 viviendas y finalizó el año con 1.900 unidades. En total, la promotora cerró el pasado año con la entrega de 498 viviendas -256 en el primer semestre y unas 242 en el segundo-.
Inbisa es otra de las promotoras que se está mostrando más activa en el mercado, iniciando más de 500 viviendas a lo largo de 2017, año en el que escrituró 223 unidades y en el que invirtió más de 80 millones de euros para la compra de suelo.
Gestilar también ha sido una de las grandes compradoras de terrenos, con 180 millones desembolsados en 2017, un ejercicio en el que ha entregado 200 viviendas y en el que ha iniciado 400 unidades.
Vía Célere, que se prepara para su estreno bursátil este mismo año, cerró el primer semestre de 2017 con cerca de 100 millones de euros invertidos en nuevos suelos con capacidad para unas 1.900 viviendas y, además, la firma ha sido la primera en dar el salto a Portugal.
ACR Grupo ha sido otra de las promotoras más activas en 2017 impulsando su negocio mediante distintas alianzas con firmas como Allegra Holding, Stoneweg o Inmobiliaria Espacio.
Fuente: El Economista
